第183章 省城综合体（1）
“其实，我们已经不再是为了你爱来你争我夺，更多的是找到一个我很更好的相处方式。有句话你别不爱听，我、羽西和林薇三人的股份已经超过了一半，我们要是联合一起，你可就是小股东了。”叶婉轻笑道。
“那好啊，这个董事长干的太累了，不干正好。以后你有了孩子，我天天在家带孩子。包括羽西的孩子，我也可以一起带带。”陆阡陌笑道。
“你这个人脸皮怎么这么厚，谁说给你生孩子了。再说我们已经一年没在一起，怎么可能有孩子。”叶婉娇嗔道。
“叶婉，我天天都在想，一年前我抱着你睡的样子。什么时候你还能让我抱着睡啊。”
“臭美，就算我跟你复合了，我也不让你抱着睡。”
“你要是不让，我也不敢强求。叶婉，你想怎么样就怎么样，我听你的。”陆阡陌道。
“行了，你就总说我爱听的了。我再找几个综合体的案例，三井浩介给我发短信了，三天之后就来省城，我要提前有些准备。”叶婉道。
“你也别太累了。”陆阡陌柔声道。
“放心吧，我是累不坏的。”叶婉道。
……
省城，三井集团驻省城分公司。
知道叶婉要来，三井浩介将会议室布置的格外温馨。知道叶婉喜欢百合花，一大清早，三井公司的员工便到花房买来这最新鲜、最娇嫩的百合。
在三井浩介眼中，叶婉就是高高在上的女神，自己付出多少都是应该的。
省城综合体项目，三井荣大已经全权交给了三井浩介负责。
尽管世纪集团还没有正式中标，不过因为有叶婉在，三井浩介已经做了决定，从前期策划到项目规划，再到销售运营全部交给世纪集团来做。
当然，世纪集团很有诚意的投标价格也是最终成为合作伙伴的重要一环。
省城综合体项目，陆阡陌想法很明确，就是要通过三井集团的城市综合体项目，把天海世纪集团的名声在省城打响。不图盈利，只为推广。
上午九点，陆阡陌、叶婉、孙晓红三人来到了三井集团办公室。
叶婉和陆阡陌，三井浩介再熟悉不过了。孙晓红虽然第一次见，不过孙晓红夺人的艳丽还是令三井浩介有些震撼。日本女人与中国女人相比，除了皮肤稍稍白一些外，其他方面无论是颜值还是身材差的可不是一星半点。
即便像三井浩介这样顶级富二代，也没见过多少孙晓红这般娇艳的女子，有些失态也不奇怪。
“怪不得陆阡陌有了叶婉，还和这个孙晓红有关系，果然是人间尤物啊。”三井浩介心道。
几人坐定后，叶婉打开了手中的笔记本，连上电源后说道：“三井君，从我回国那一天起，省城综合体项目我就一直没有放下，半个多月了，省城综合体设计标准初稿已经完稿。这个设计标准，是以日本相对成熟的综合体项目的设计标准为基础，结合中国本土的设计要求，和购物消费习惯，制定而成的，你可以看一下。”
半个月了，终于这么近的见到叶婉的绝世容颜，叶婉的话，三井浩介反而有些心不在焉起来。回了回神说道：“叶婉，还是你说我听，这样我可以边听边问。”
“也好，昨晚我把PPT也赶出来了，这样看去来更直观些。”说着，叶婉打开PPT，与投影连了起来。
PPT的投影在投影布上显现出来，第一页清晰显示出“商业综合体设计标准——省城城市综合体设计标杆”的字样。
叶婉拿起手中的激光笔，指着画面，说道：“三井君，这个设计标准分为四个大的部分——总体规划、购物中心、外立面、室内环境每一个部分又分许多小分类，一一说起来可能时间太久，我就挑重点的说吧。”
“叶小姐，那哪里行，我在省城就呆三天，你要介绍就要给我接受清楚。如果我回日本后，在向你询问，就太叨扰你了。”能和叶婉如此交流，三井浩介当然不想错过机会，叶婉能多呆些时间，自然要多呆一些时间了。
听了三井浩介的话，叶婉道：“那也好，不过涉及到设计方面都很枯燥乏味，不知道三井君能不能听进去。”
“叶小姐，你我都是学习建筑设计，你能做出来，我就能听进去，你说吧。”三井浩介道。
“好，那我就开始介绍了。
首先要向你阐述的是第一部分总体规划。
总体规划首先要遵循规划要求。
三井城市综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
省城三井城市综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
第二个要点，也就是最重要的一个部分就是功能分区。
根据城市综合体总体定位及策划报告布局三井购物中心、三井公寓、三井广场、三井酒店式公寓及三井住宅。要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
省城三井城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照三井集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。
谷/span各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。”
叶婉对着PPT一口气说道。
三井浩介听的有些入神，不禁夸奖道：“叶小姐，日本的城市综合体尚在摸索之中没想到短短半个月，你已经研究的这么成熟了，佩服佩服。”
“我这也是纸上谈兵，真正实操时候，可能会有很大的调整。还有很长篇幅，我抓紧时间来讲吧。”
“好的叶小姐，你接着说。”三井浩介道。
“总体规划中，交通组织也是十分重要的一个环节，设计成功与否关乎整个项目的成败。
不仅也要考虑人行、车行流线，还要考虑货运通道、出租车落客区、消防通道。总之是整个设计的重中之重。
“交通为先”，三井商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等实现无缝对接。
外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过项目组相关部门积极进行协调解决。
停车场的交通动线也要有长远规划。
出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。
配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。
商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以万至1万平米为宜，可据需要设置多个。
各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。
根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。
另外，还要注意功能分区。
在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、各业态专有出入口区；
广场活动区结合主要城市干道交叉路口设计；
停车区可以考虑百货及超市的次要入口和地下车库的出入口设置；
货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要人流的出入口要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体交通流线没有影响；
商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的人流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。
在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。
商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；
停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；
如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；
在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在地面室外景观中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径和卸货位置的回车场地；
在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；
垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。
在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。
在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。
在靠近超市入口附近设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求设置，同时在接送大巴停靠区域设置等候区，安排座椅及庇护性设施。
消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。
对于非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。
地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近。
确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；
充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。”
连续几天晚上熬夜，叶婉一口气讲完，多少也有些累了，说到后面嗓子变得吃力起来。
陆阡陌见状，把水杯递了过去，道：“叶婉，喝完水再接着讲。”
“是啊，叶小姐，不着急，上午讲不完，下午可以接着讲。”三井浩介关心道。
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“那好啊，这个董事长干的太累了，不干正好。以后你有了孩子，我天天在家带孩子。包括羽西的孩子，我也可以一起带带。”陆阡陌笑道。
“你这个人脸皮怎么这么厚，谁说给你生孩子了。再说我们已经一年没在一起，怎么可能有孩子。”叶婉娇嗔道。
“叶婉，我天天都在想，一年前我抱着你睡的样子。什么时候你还能让我抱着睡啊。”
“臭美，就算我跟你复合了，我也不让你抱着睡。”
“你要是不让，我也不敢强求。叶婉，你想怎么样就怎么样，我听你的。”陆阡陌道。
“行了，你就总说我爱听的了。我再找几个综合体的案例，三井浩介给我发短信了，三天之后就来省城，我要提前有些准备。”叶婉道。
“你也别太累了。”陆阡陌柔声道。
“放心吧，我是累不坏的。”叶婉道。
……
省城，三井集团驻省城分公司。
知道叶婉要来，三井浩介将会议室布置的格外温馨。知道叶婉喜欢百合花，一大清早，三井公司的员工便到花房买来这最新鲜、最娇嫩的百合。
在三井浩介眼中，叶婉就是高高在上的女神，自己付出多少都是应该的。
省城综合体项目，三井荣大已经全权交给了三井浩介负责。
尽管世纪集团还没有正式中标，不过因为有叶婉在，三井浩介已经做了决定，从前期策划到项目规划，再到销售运营全部交给世纪集团来做。
当然，世纪集团很有诚意的投标价格也是最终成为合作伙伴的重要一环。
省城综合体项目，陆阡陌想法很明确，就是要通过三井集团的城市综合体项目，把天海世纪集团的名声在省城打响。不图盈利，只为推广。
上午九点，陆阡陌、叶婉、孙晓红三人来到了三井集团办公室。
叶婉和陆阡陌，三井浩介再熟悉不过了。孙晓红虽然第一次见，不过孙晓红夺人的艳丽还是令三井浩介有些震撼。日本女人与中国女人相比，除了皮肤稍稍白一些外，其他方面无论是颜值还是身材差的可不是一星半点。
即便像三井浩介这样顶级富二代，也没见过多少孙晓红这般娇艳的女子，有些失态也不奇怪。
“怪不得陆阡陌有了叶婉，还和这个孙晓红有关系，果然是人间尤物啊。”三井浩介心道。
几人坐定后，叶婉打开了手中的笔记本，连上电源后说道：“三井君，从我回国那一天起，省城综合体项目我就一直没有放下，半个多月了，省城综合体设计标准初稿已经完稿。这个设计标准，是以日本相对成熟的综合体项目的设计标准为基础，结合中国本土的设计要求，和购物消费习惯，制定而成的，你可以看一下。”
半个月了，终于这么近的见到叶婉的绝世容颜，叶婉的话，三井浩介反而有些心不在焉起来。回了回神说道：“叶婉，还是你说我听，这样我可以边听边问。”
“也好，昨晚我把PPT也赶出来了，这样看去来更直观些。”说着，叶婉打开PPT，与投影连了起来。
PPT的投影在投影布上显现出来，第一页清晰显示出“商业综合体设计标准——省城城市综合体设计标杆”的字样。
叶婉拿起手中的激光笔，指着画面，说道：“三井君，这个设计标准分为四个大的部分——总体规划、购物中心、外立面、室内环境每一个部分又分许多小分类，一一说起来可能时间太久，我就挑重点的说吧。”
“叶小姐，那哪里行，我在省城就呆三天，你要介绍就要给我接受清楚。如果我回日本后，在向你询问，就太叨扰你了。”能和叶婉如此交流，三井浩介当然不想错过机会，叶婉能多呆些时间，自然要多呆一些时间了。
听了三井浩介的话，叶婉道：“那也好，不过涉及到设计方面都很枯燥乏味，不知道三井君能不能听进去。”
“叶小姐，你我都是学习建筑设计，你能做出来，我就能听进去，你说吧。”三井浩介道。
“好，那我就开始介绍了。
首先要向你阐述的是第一部分总体规划。
总体规划首先要遵循规划要求。
三井城市综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
省城三井城市综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
第二个要点，也就是最重要的一个部分就是功能分区。
根据城市综合体总体定位及策划报告布局三井购物中心、三井公寓、三井广场、三井酒店式公寓及三井住宅。要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
省城三井城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照三井集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。
谷/span各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。”
叶婉对着PPT一口气说道。
三井浩介听的有些入神，不禁夸奖道：“叶小姐，日本的城市综合体尚在摸索之中没想到短短半个月，你已经研究的这么成熟了，佩服佩服。”
“我这也是纸上谈兵，真正实操时候，可能会有很大的调整。还有很长篇幅，我抓紧时间来讲吧。”
“好的叶小姐，你接着说。”三井浩介道。
“总体规划中，交通组织也是十分重要的一个环节，设计成功与否关乎整个项目的成败。
不仅也要考虑人行、车行流线，还要考虑货运通道、出租车落客区、消防通道。总之是整个设计的重中之重。
“交通为先”，三井商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等实现无缝对接。
外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过项目组相关部门积极进行协调解决。
停车场的交通动线也要有长远规划。
出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。
配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。
商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以万至1万平米为宜，可据需要设置多个。
各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。
根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。
另外，还要注意功能分区。
在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、各业态专有出入口区；
广场活动区结合主要城市干道交叉路口设计；
停车区可以考虑百货及超市的次要入口和地下车库的出入口设置；
货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要人流的出入口要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体交通流线没有影响；
商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的人流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。
在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。
商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；
停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；
如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；
在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在地面室外景观中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径和卸货位置的回车场地；
在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；
垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。
在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。
在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。
在靠近超市入口附近设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求设置，同时在接送大巴停靠区域设置等候区，安排座椅及庇护性设施。
消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。
对于非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。
地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近。
确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；
充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。”
连续几天晚上熬夜，叶婉一口气讲完，多少也有些累了，说到后面嗓子变得吃力起来。
陆阡陌见状，把水杯递了过去，道：“叶婉，喝完水再接着讲。”
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